这2天，刚刚公布出来的7月份楼市的数据，让很多一直持观望态度的人大吃一惊！
按理说，7月份是全国大范围的三伏天，往年这个时候房地产市场都属于传统的淡季，就连中介也不愿意冒着酷暑去带客户看房。
但是今年的楼市却并不按常理出牌——据中指研究院最新发布的数据，在7月的时候全国20个主要城市的二手房成交量达到了12.5万套，同比增长了9.3%！
淡季不仅没淡，反而直接刷出了一波行情。
那么是什么原因呢？这就是说，该数据不是由于偶然性造成的虚假高值，而是真实的、被大量需求所驱动的资金正在以更快的速度流入市场。
01、细看一线城市：北京稳、上海猛、深圳底子厚
把该组数据按照城市进行划分之后，再分析其中的信息会更加有趣。
先来看上海的情况，7月份二手商品房成交达到了2.3万套，比去年同期增长了21.2%，成绩十分出色；北京也不甘落后，在去年基数较高的情况下，7月份二手房成交了1.4万套，同比增长了8.5%。
也就是说北京、上海的二手房成交量已经连续5个月出现同比正增长的情况。
那么这就意味着什么呢？这不是一个月内就突破了记录，而是已经有半年之久一直呈上扬态势的一条曲线。
再说说深圳。
有人认为，深圳7月份成交量同比增长了3%，看起来并没有北京和上海那么好。但是我认为深圳的3%已经很高了。
因为深圳在上一轮调控中政策管制最严格、限制最多的城市之一，从限购、限贷到参考价，层层递进，并且放松政策的速度也最为缓慢。
在这样的高压之下仍然能够保持成交量的增长，就足以说明深圳楼市挤掉水分之后的基础有多么坚实。
以后只要有政策稍微宽松一些的话，深圳就会比很多城市更强。
如果看一线城市的大盘，根据普睿数智研究中心的数据，在7月份的时候，北上广深四大一线城市二手房成交面积为458万平米，同比增长了16%。
其中北京更是猛烈，环比、同比、累计同比三个核心指标全部拉红。
再拉长时间段看的话，在今年上半年即1-7月份期间，重点二十个城市二手房成交量累计达到了88.5万套，同比上升了6.1%。
也就是说，在这前七个月中，重点城市的销量比去年同期增加了五万多套！这并不是因为几个网红楼盘而产生的偶然现象，而是整个网络市场的量变所造成的。
02、线下真实体感：从“怕买贵”到“怕买不到”
为了核实数据是否真实存在，我去询问了几个一线城市的房地产中介老朋友。他们给我反馈的一致性很强，就是市场风向真的变了。
我的一个在北京做房地产中介的朋友直接跟我说：过去是客户挑房子、慢慢谈价格。
现在好的地段的房子，早上挂出去，下午就有几组客户来看房，晚上双方就约好了去签约在一些重要的地方，市场已经开始由买方市场转变为卖方市场。
而且从8月份开始，热度就没有消退的意思了。
8月前10天，北京许多一线经纪人的带看行程已经排得很满，周末门店还要工作到十点之后才能关门；而上海一些热门区域的好房源，挂牌时间也只剩下一周左右了。
配合线下的体验，购房者的心态变化也是十分微妙的。
前2个月大家都在讨论房价会不会继续下跌的问题，但是现在收到的信息中，关于这个话题越来越少，反而是询问“这套房子还有没有降价的空间”的越来越多。
从“担心买贵了”到“担心买不到”，这样的心理变化虽然很小，但是在房地产市场中却常常是行情发生逆转的重要标志。
根据以往楼市行情的传导规律来看，一般而言，一线城市的楼市会先于其他城市出现底部反弹的情况，并且也会最先影响到强二线城市的市场情绪变化，在此之后才会逐步蔓延至全国范围内的市场预期修复之中。
目前一线城市的成交量已经开始燃烧起来，强二线城市的拐点窗口也就不会太远了。
03、为什么说这一轮楼市回暖还在加速？
看到了这里，可能会有人提问，这次升温还会持续多久呢？怎么能够肯定回暖的速度在加快呢？主要包含以下三点：
第一，“金九银十”的传统旺季就在眼前。
每年九月到十月份是房地产市场的黄金时期，开发商为了完成年度销售目标而加紧促销，改善型购房者也纷纷在这一阶段更换住房，学区房买家则提前办理入学手续，各种购房需求会在这个时间段内集中爆发。
七八月份的淡季已经打下如此良好的成交基础，九月、十月的市场热度大概率只会增加不会减少。
第二，政策端的利好还在持续加码。
目前政策工具箱仍然很丰富。降低首付比例、继续降低房贷利率、优化或者取消限购限售等措施已经从一线城市开始向全国更多的城市扩散开来。
每次政策稍微放松一点，就会有大量被抑制的刚性和改善型的需求被释放出来。
第三，永远记住“量在价先”的市场规律。
二手房是纯粹、最市场化的一种交易方式，成交量的变化一般会比市场价格的变化提前3-6个月出现。
目前成交量一直保持在活跃区间的水平上，并且议价的空间也在不断缩小，一些城市中好的房源也开始有小幅提高挂牌价的现象。等到大部分人都意识到房价不但没有下跌反而还在上涨时，最好的买房子的机会就已经过去了一大半了。
写在最后：
楼市最艰难、最迷茫的阶段，大概率真的已经过去了。
7月份逆市上涨并不是孤立的数据，在市场的自我修复中得到了体现。8月加快了步伐，9月、10月旺季和政策的双重加持之下，之后的数据会越来越明显。
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